Marché de l’immobilier : un léger vent de reprise en Centre Bretagne

Des prix historiquement bas et le nouveau prêt à taux zéro contribuent à relancer le marché de l’immobilier en Centre Bretagne. Les professionnels disent rencontrer des acquéreurs bien déterminés à voir leur projet d’achat aboutir. Mais aussi de mieux en mieux informés sur la valeur du marché local.

La reprise amorcée en 2015 sur le marché de l’immobilier breton s’est confirmée au premier trimestre 2016. Avec une nette progression du nombre de transaction : +22 % pour les appartements, +19 % pour les maisons. Selon le baromètre des Notaires de l’Ouest, l’année 2016 pourrait également être marquée par la fin de la baisse des prix sur la région.

Cette tendance semble se vérifier en Centre Bretagne. Du moins,
« en volume de ventes », observe David Le Falher, négociateur de l’étude Le Falher-Pengam à Pontivy, « en matière de prix, c’est en revanche plus constant ».

Certes, face à des taux de livrets bancaires très bas, l’investissement dans la pierre devient une nouvelle alternative d’épargne. Certes, les prix n’ont jamais été aussi bas : le prix médian d’une maison s’élève à 108 000 € sur l’ensemble du bassin de Pontivy et à
100 000 € sur celui de Loudéac. Mais, le nouveau prêt à taux zéro, visant à favoriser l’accession sociale à la propriété des ménages modestes, a lui aussi contribué à relancer le marché immobilier en Centre Bretagne. « Plusieurs biens qui ne se vendaient pas depuis un certain temps, parce que trop de travaux, ont finalement trouvé acquéreurs grâce à ce prêt », indique ainsi Maëva Lefeuvre, négociatrice à l’étude Jégoux-Passez de Loudéac.

Dans son bureau pontivyen, David Le Falher note recevoir beaucoup moins de « curieux » et davantage de porteurs de projets d’achat plutôt déterminés à les voir aboutir. « Beaucoup de jeunes, 25 à 45 ans, primo-accédants ou déjà propriétaires d’un petit bien et qui souhaitent enchaîner sur un autre plus important », observe le négociateur de l’étude Le Falher-Pengam. « On voit aussi beaucoup de Bretons, qui étaient partis et qui reviennent dans la région », ajoute Maëva Lefeuvre.

Une bonne estimation : le nerf de la guerre !

Pour Julien Stil, agent mandataire à Pontivy, « nous avons affaire à une clientèle essentiellement locale qui connaît la valeur de l’immobilier de la région ». Maëva Lefeuvre confirme. « Les acquéreurs ont aujourd’hui accès à une meilleure information et sont plus compétents sur l’immobilier. Les recherches passent aussi de plus en plus par internet, sur des sites où l’on peut rentrer des fourchettes de prix précises. Une maison mise en vente sur l’un de ces sites et qui aurait été surestimée, même si elle correspond aux autres critères de recherches, ne sera ainsi pas visible … »

La bonne estimation de son bien, c’est donc le nerf de la guerre pour une vente réussie. Très sélectif dans ses mandats, Julien Stil y apporte un soin particulier. « Je consacre 1 h 30 à 2 heures pour bien connaître la maison, ses points faibles, ses points forts, évaluer les travaux nécessaires et faire établir les devis. Avec le prêt à taux zéro, c’est important pour les acquéreurs potentiels de connaître cette fourchette de travaux. »

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Quant les conditions sont réunies, un bien en Centre Bretagne se vend en trois à six mois, assurent les professionnels du secteur. Les villes de Pontivy et Loudéac sont, sans surprise, les plus recherchées. « Pour Pontivy, il faut compter de 900 € le m² avec travaux à
1 500 € le m² pour un bien en bon état. Sans options, tels que cuisine équipée récente, chauffage aérothermie, sous-sols… qui apportent une vraie valeur ajoutée »
, précise Julien Stil.

Des acheteurs prêts à faire la concession de la distance

« On voit aussi des acheteurs prêts à faire la concession de la distance pour acheter le bien qui correspond vraiment à leur budget », souligne Maëva Lefeuvre. À condition aussi que « les localités leur offrent toutes les commodités ; c’est beaucoup plus difficile pour des communes dépourvues de commerces ou services… », observe David Le Falher. À mi-chemin entre les deux pôles économiques de Pontivy et Loudéac, Mûr-de-Bretagne, Saint-Gonnery, Saint-Gérand ont de plus en plus la cote…  Le Sourn, Noyal-Pontivy et Saint-Thuriau profitent aussi « de la proximité de la quatre voies qui permet de se rendre facilement à Lorient », indique Julien Stil. Plus généralement, les communes situées au sud de Pontivy semblent, elles, encore bénéficier de l’attractivité du littoral… Avec l’avantage de proposer des maisons bien moins chères que sur la côte.

En revanche et contrairement à la tendance nationale et régionale, pas d’effet « Loi Pinel », visant à favoriser les investissements dans l’immobilier neuf locatif, en Centre Bretagne. Déjà parce que le secteur n’intéresse pas vraiment les promoteurs qui s’orientent vers des zones plus « rentables ». À Loudéac, seul le programme de la résidence Cassiopée est en cours, et les appartements n’ont pas encore tous trouvé preneurs. Au sein de l’étude Jégoux-Passez, Maëva Lefeuvre ressent pourtant « une forte demande en locatif ». Julien Stil fait le même constat à Pontivy : « cela manque par exemple de collectif avec ascenseur, proche du centre-ville, correspondant à une demande de retraités », regrette-t-il. Preuve qu’un marché existe pourtant, l’agent mandataire a récemment conclu des transactions pour un petit immeuble transformé en logements et pour deux appartements destinés à la location. « Cela se vend bien », assure Julien Stil. Avis aux potentiels investisseurs…

Morbihan vs Côtes d’Armor : les chiffres* de l’immobilier

Morbihan : 

• Dans l’ancien, le volume des ventes a progressé : +31 % pour les appartements et +15  % pour les maisons. La maison a représenté 63 % des ventes immobilières sur l’année écoulée.

• Les prix de vente s’échelonnent de 52 000 € à Guémené-sur-Scorff à 455 000 € à La Trinité-sur-Mer (prix médian : 160 900 €, soit — 0,7 %).

• Dans le neuf, les acquéreurs, investissent surtout dans de petites surfaces : 87 % des appartements vendus sont des 2 ou 3 pièces. Le prix médian du m2 s’élève à 2 990 € (avec des envolées sur le littoral).

• Les terrains à bâtir ont représenté 14 % des ventes immobilières. Les volumes sont en hausse de 15 % et les prix s’apprécient de +3,2 %, soit 98 €/m2.

Les surfaces sont toujours plus petites. La médiane s’établit à 550 m2.

Côtes-d’Armor 

• Le nombre de transactions progresse dans l’ancien : + 27 % pour les appartements et + 22 % pour les maisons. La maison a représenté 75% des ventes immobilières sur l’année écoulée.

• Les prix de vente s’échelonnent de 55 000 € à Rostrenen à 299 000 € à Lancieux (prix médian : 121 800 €, soit +0,6 %).

• Dans le neuf, les ventes portent sur de petites surfaces : 70 % des appartements sont des 2 ou 3 pièces. Le prix du m2 reste sage : 2 730 €/m2.

• Les terrains à bâtir ont représenté 12 % des ventes immobilières, soit le même volume que les appartements anciens. Les volumes sont en légère baisse, -2,9 %. Le prix médian des terrains reste stable à 64 €/m2, soit + 0,9 %.

(*source : Chambre des Notaires de l’Ouest)

 

Cideral, des aides pour améliorer son habitat

Peintres en btiment

Mûrement réfléchie, la décision est définitivement arrêtée : vous allez rénover votre logement ! Légitime, ce choix d’améliorer son cadre de vie se heurte pourtant souvent aux inévitables contraintes budgétaires… Pour tenter d’y remédier, des dispositifs d’aides peuvent toutefois vous apporter une enveloppe financière non négligeable pour boucler votre budget.

Sur le territoire de la Cidéral, c’est notamment le cas du Programme d’Intérêt Général (PIG), mis en place par la communauté de communes pour la période 2014-2016, avec le concours de l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Un dispositif qui s’adresse bien évidemment aux propriétaires qui occupent leur logement comme résidence principale, mais également aux propriétaires bailleurs qui souhaitent mettre leur logement en location.

Des travaux réalisés par les artisans

Dans les deux cas, l’obtention d’une aide est déterminée par des conditions d’éligibilité. Le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans et les travaux doivent nécessairement être réalisés par des artisans.

S’agissant des propriétaires occupants, la première condition est liée aux ressources. Pour un couple sans enfant, par exemple, le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 26 800 €. La seconde est liée à la nature même des travaux. Ceux-ci doivent générer des économies d’énergies ou permettre d’adapter le logement au vieillissement ou au handicap de l’occupant. En fonction de ces différents critères, le montant des travaux éligibles est plafonné à 20 000 €.

Pour les propriétaires bailleurs, le logement qui sera mis en location doit être situé en centre-ville ou centre-bourg. Pendant toute la durée de la convention (9 ou 12 ans), le loyer sera plafonné et les locataires pourront bénéficier de l’APL. Outre une subvention, les propriétaires auront également la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal.

Pratique : 

Renseignements auprès de l’accueil logement de la CIDERAL

4-6 bd de la Gare – 22600 Loudéac

02 96 66 09 07 – www.cideral.com – Contact : c.gicquel@cideral.fr

Ouvert du lundi au jeudi, de 10 h à 12 h et de 14 h à 17 h. 

Vendredi, de 10 h à 12 h et de 14 h à 16 h. 

 

Pontivy Communauté : un programme local de l’habitat

Mis en place pour la période 2016-2021 par Pontivy Communauté, le programme local de l’habitat (PLH) entend répondre aux besoins de la population en matière de logement. L’un des axes forts vise à optimiser les capacités du parc existant.

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Entre une croissance de la population, moyenne mais constante, et un phénomène de desserrement des ménages (diminution de la taille moyenne des ménages due aux séparations, au vieillissement…), les besoins en logement ne cessent d’augmenter. Sur le territoire de la communauté de communes du pays de Pontivy, ces besoins annuels sont ainsi estimés à près de 260 logements. Pour une large majorité, ils sont couverts par des constructions neuves. N’empêche, pour se conformer aux évolutions réglementaires et limiter la consommation foncière, plusieurs orientations du programme visent à optimiser les capacités du parc existant.

La première entend redonner de l’attractivité aux achats dans l’ancien, notamment dans les centres-bourgs. Afin d’accompagner les ménages dans cette démarche, Pontivy Communauté va mettre en place des « visites-accession » sur des biens vacants stratégiques. « Nous réaliserons un diagnostic technique neutre et global qui permettra d’aider à la décision, expliquent les responsables du programme. Il mettra en évidence les travaux à engager et leur coût, ainsi que les financements mobilisables. » Pour permettre l’accession à la propriété aux ménages modestes, la collectivité proposera d’ailleurs une aide financière pour les travaux de mise aux normes de 2 000 €.

Un guichet unique « Habitat » 

La seconde orientation vise à favoriser la réhabilitation du parc privé ancien, qu’il soit locatif ou occupé par ses propriétaires. « Il s’agit de maintenir son attractivité, parfois mise à mal par la concurrence de la construction neuve : coût moindre ou équivalent, meilleure isolation thermique… », précisent les responsables. Dans ce domaine, l’auto-réhabilitation accompagnée, peut constituer un bon outil d’insertion sociale. Pour cela, il est nécessaire d’accompagner les ménages concernés, tant dans l’approche technique et organisationnelle du chantier que dans l’approche personnelle. Pour y parvenir, le programme entend donc recourir à une structure spécialisée, l’association Compagnons Bâtisseurs Bretagne.

Enfin, la communauté de communes est, comme d’autres, confrontée à une augmentation du nombre de logements vacants. Un phénomène qui produit des effets négatifs sur le territoire et dévalorise les paysages urbains. L’idée est de favoriser des actions de revitalisation des centres-bourgs en mettant à la disposition des communes, « une boîte à outils » qui permettra de répondre à des problématiques diverses et parfois complexes.

Pour faire connaître ces actions et pour rendre un réel service à la population, Pontivy Communauté va très prochainement mettre en place un guichet unique de l’habitat. Situé au siège de la collectivité, il assurera des missions d’information, de conseil et d’animation. Il accueillera également les permanences de différents partenaires.

Opah : des aides jusqu’au printemps 2017

L’opération programmée d’amélioration de l’habitat de Pontivy Communauté (OPAH), qui accorde une subvention aux propriétaires de logement de 15 ans et plus pour certains travaux, s’achèvera en avril 2017. Les propriétaires intéressés doivent contacter sans tarder SOLIHA Morbihan ou Pontivy Communauté. Informations et permanences :  www.pontivy-communaute.bzh rubrique Vivre ici/habitat.

Lotissements : Le prix et la géographie

De 1 € au Cambout à 86 € à Baud… Dans le Centre Bretagne la fourchette des prix au mètre carré des terrains à bâtir apparaît plutôt large. Si le prix est important, le choix de l’achat doit, aussi et surtout, à la position géographique de la commune et aux services qu’elle propose.

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Il y a un peu plus d’un an, une petite commune du Finistère avait réussi un fameux coup de communication en proposant des terrains à bâtir au prix de 1 € le m2 ! Et l’opération avait été couronnée de succès. Dans le Centre Bretagne, les élus de la petite commune du Cambout, viennent de proposer une offre identique. « Composé de sept lots, notre lotissement a été réalisé il y a près de dix ans, mais aujourd’hui, un seul lot est occupé, regrette le maire, Jean-Noël Lagueux. Le coût de la viabilisation est amorti et nous avons donc décidé de baisser le prix de 6,5 € à 1 €. »  L’élu qui a vu l’école fermer définitivement ses portes, à la fin de la dernière année scolaire, avoue « ne pas pouvoir faire mieux pour tenter d’attirer de nouveaux habitants  ». Pour l’instant, l’offre n’a pas encore suscité d’intérêt.

Bien située, en bordure de la RN 164 et dans un triangle reliant Loudéac, Pontivy et Mûr-de-Bretagne, la commune de Saint-Caradec compte, elle, bien tirer parti de ses atouts. Après avoir achevé un programme d’une dizaine de lots, il y a moins de deux ans, l’équipe municipale vient d’initier un nouveau projet. Et elle ne le regrette pas.

Un regain d’activité

« Composé de 27 lots, le lotissement situé sur les hauteurs de la commune et en bordure de la rigole d’Hilvern a très bien démarré, se réjouit le maire, Alain Guillaume. Sept lots ont été vendus en quelques mois et nous avons des contacts ». La qualité du site et le prix modéré du m2 (26,50 €), expliquent l’attractivité du lotissement ” Les Terrasses de la Chouette Chevêche “. Si on y rajoute un remboursement de la partie communale des taxes foncières pendant cinq ans, le maire devrait pouvoir tenir son engagement et « boucler le projet pour la fin de l’année 2019. »

Bénéficiant d’un environnement plus privilégié, les villes de Loudéac et de Pontivy offrent naturellement un plus large choix aux candidats à l’installation. Et les prix au m2 sont sensiblement identiques, d’une ville à l’autre, autour de 65 €.

Outre les projets initiés par les communes elles-mêmes, des investisseurs privés sont également présents sur le marché. C’est notamment le cas à Pontivy, avec ” Le domaine de Lisa “. Après une première tranche de 17 lots, initiée en 2014 et presqu’achevée, Guillaume Guérin, de la société Urban Aménagement, en a lancé une seconde au début de cette année. « Sur les 15 lots, j’ai déjà sept réservations, se réjouit-il. Les clients sont mieux  informés et plus exigents, mais ils ont des projets et on ressent une reprise de l’activité.  »

De quoi redonner de l’espoir aux communes du Centre Bretagne qui  disposent encore de places dans leurs lotissements.

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