Immobilier : la baisse des prix redonne de l’attractivité au marché

Certains parlent de « vent de reprise ». Les plus optimistes avancent même « embellie de l’immobilier ». S’ils se veulent rassurants en annoncant depuis ce printemps une reprise des transactions, les professionnels du secteur, qu’ils soient notaires ou agents immobiliers, émettent tout de même une certaine réserve à parler de véritable regain d’activité.

Un prix médian de 124 000 € à Pontivy

Attentisme des acheteurs comme des vendeurs, frilosité ambiante des banques : le constat reste le même depuis plusieurs années. De surcroît, le marché de l’immobilier étant un baromètre assez juste de la situation économique d’une région, il révèle en Centre Bretagne, comme partout en France, les difficultés d’un marché du travail fragile, déteignant inévitablement sur l’équilibre social du territoire. Car si le secteur agroalimentaire reste stable, d’autres ont forcément pâti de la crise. Licenciements, familles éclatées ; de nombreuses maisons et appartements se sont retrouvés en quelques années dans les vitrines. « Nous avons toujours un fichier très important. Les délais de transaction s’allongent et certains biens finissent par être bradés », constate Éric Le Fahler, notaire, « aucune commune n’échappe à ce phénomène, que ce soit Pontivy ou les alentours, comme Mûr-de-Bretagne ». Sur le secteur de Pontivy, le prix médian (moyenne entre le nombre de biens vendus et leurs prix) est de 124 000 €. On peut toutefois trouver un bâtiment à rénover à 80 000 € ou une maison contemporaine très confortable à plus de 300 000 €. « C’est la typologie de l’acquéreur qui détermine le niveau de prix. Contrairement aux villes côtières, nous manquons d’attractivité. C’est ce qui explique un gros différentiel entre le littoral et notre région. »

Effritement des prix, allongement des délais de vente, la pierre souffre en zone rurale… Les transactions se signent souvent après des négociations musclées. Les acheteurs ayant plus de choix. Un choix qui leur a rendu le pouvoir depuis 2008… Ce phénomène  touche essentiellement les petites communes rurales. Pour vendre, les propriétaires doivent faire des concessions énormes sur le prix.

« Nous constatons des baisses qui peuvent s’échelonner entre 10 et 40 %, confirme Charles Régnault, adhérent FNAIM et directeur de l’agence ABI (Agence Bretagne Immobilier). Depuis 2008/2009, les prix stagnaient et le marché était bloqué. Les vendeurs ont pris conscience qu’il fallait mieux partir au plus juste prix, plutôt que partir trop haut, attendre, stresser, et finalement être obligé de le brader. C’est parfois compliqué à faire entendre. Un bien a souvent une grande valeur affective pour son propriétaire, qui a tendance à le surestimer…  ».

Attentisme du côté des acquéreurs comme du côté des vendeurs

Après tout, les prix de la pierre ont progressé de 70 % de plus que les revenus. Si on y ajoute une certaine frilosité des banques, et le moral des ménages en berne, on comprend que rien ne pousse à se lancer dans un achat qui engage sur une vingtaine d’années. La conséquence ? Les primo-accédants attendent, les investisseurs potentiels ne bougent plus, et les propriétaires ne vendent que lorsqu’ils y sont obligés… En ce qui concerne les locataires, leur mobilité résidentielle est passée de 28,3 % en 2007 à 23,8 % l’an dernier. Une baisse sans précédent.

Le baromètre immobilier des notaires continue à montrer la disparité nord-sud à l’intérieur du Morbihan. L’an dernier, le prix médian d’une maison était de 100 000 € dans le bassin de Pontivy et de 80 000 € dans le bassin de Gourin, avec une baisse respective de 3,8 % et 5,9 %. « Ici, les biens les plus recherchés restent ceux qui ne dépassent pas la barre des 100 000 € », constate Maryannick Al-Tinawi, directrice de l’Agence Immobilière du Centre à Pontivy. « Ces petits prix permettent aux acquéreurs de revendre rapidement en cas de nécessité, mais aussi de contracter des prêts dont les échéances ne dépassent pas le montant d’un loyer. Tout le monde joue la carte de la prudence. En règle générale, le secteur le plus recherché reste Pontivy centre ou les quartiers périphériques, pour des questions pratiques. Mais nous avons malgré tout des acheteurs pour les communes situées à une vingtaine de kilomètres à la ronde, jusqu’à Mûr-de-Bretagne, Guémené, Rohan et Pluméliau. »

Quand les barrières départementales tombent…

Malgré le deficit d’attractivité dont il pâtissait depuis de nombreuses années face à son voisin morbihannais, le secteur de Loudéac  intéresse à nouveau les acheteurs. « Aux mois d’avril, mai et juin, j’ai quasiment doublé le nombre de mes ventes » se réjouit Virginie Brient, négociatrice de l’étude Jegoux-Passez. « Jusqu’à présent, la frontière départementale s’imposait comme une barrière infranchissable. Il était impensable de proposer à des Pontivyens un bien situé à Loudéac. Mais les choses changent… » Depuis une dizaine d’années, la ville, qui avait moins d’attraits patrimoniaux et touristiques que sa concurrente,  a toutefois su tirer son épingle du jeu en valorisant ses atouts (développement du tissu commercial, associatif, création d’Aquarev, du complexe sportif…).

Héritages d’une population ouvrière agricole, les maisons traditionnelles néo-bretonnes des années 65/70, affichent des prix abordables. « Souvent de 10 000 € à 15 000 € de moins qu’à Pontivy ».  Autre phénomène “dopant” pour les transactions : l’influence bénéfique des courtiers, qui négocient pour les acheteurs des conditions de prêts particulièrement intéressantes. « Près d’un tiers des ventes réalisées à l’étude depuis un an se sont faites par l’intermédiaire d’un courtage », explique Virginie Brient.

Peu de programmes neufs 

En revanche, en ce qui concerne les programmes neufs, rien ne point à l’horizon… Les investisseurs semblent se désintéresser du Centre Bretagne. Leur choix se porte vers la côte ou les villes ayant un bassin d’emploi plus dynamique. D’autre part, les contraintes des nouvelles normes (loi ALUR) n’incitent pas à investir pour mettre en location… « Si les programmes immobiliers neufs ont du plomb dans l’aile, c’est parce les promoteurs s’orientent vers des secteurs plus attractifs.  Ce qui nous manque à Pontivy, c’est un immeuble neuf, situé en centre ville, avec ascenseur, ce qui répondrait à une demande de retraités qui recherchent la proximité des commerces et le confort », assure Charles Régnault.

Résidences secondaires : les petits prix attirent les retraités

En Centre Bretagne, les acheteurs étrangers ont disparu et avec la crise, les actifs ont d’autres préoccupations que l’achat d’une maison à la campagne.

« Mais les retraités ont tendance à revenir », explique Charles Régnault, d’ABI. « Même s’ils préfèrent en majorité acquérir une résidence sur la côte plutôt que dans les terres, certains optent pour le calme de nos campagnes. Ils sont généralement étonnés des prix qui sont trois fois moins chers que ceux pratiqués dans le Golfe…».

Très légère hausse des taux d’intérêt

La baisse importante des taux d’intérêt de ces dernières années a laissé place à une légère hausse qui s’est confirmée au printemps dernier. Les taux moyens affichent une augmentation de 0,05 % à 0,15 %. Pas de rebond spectaculaire donc, la remontée se veut modeste.

C’est à partir d’octobre que les banques ajusteront leurs conditions de financement afin de préparer leurs objectifs de 2016 et devraient donc être moins sélectives.

Les conditions d’emprunt restent donc favorables. Vous pouvez, en fignolant votre dossier, prétendre à un taux intéressant. N’hésitez pas à faire appel à un courtier afin qu’il négocie pour vous les meilleures conditions de prêt.

La région Bretagne en chiffres (premier semestre 2015)

• En Bretagne, le prix moyen au m² pour tout type d’habitation est de 1 917 €, soit une baisse de 2,5 % sur un an.

• Le montant moyen d’acquisition pour tout type d’habitation est de 160 589 €, soit une baisse de 1,2 % sur un an.

• La superficie moyenne pour tout type d’habitation est de 88 m², soit une baisse de 2,8 m² sur un an.

• En Bretagne, le délai de vente moyen pour tout type d’habitation est de 100 jours, soit une baisse de 5 jours sur un an.